Seksjonering

Seksjonering er å dele opp en eiendom i flere eierseksjoner. Hver eierseksjon representerer en ideell sameieandel i eiendommen, med en tilknyttet enerett til bruk av en bestemt bruksenhet i eiendommen. Du kan søke om seksjonering selv, og trenger ikke fagkunnskap for å søke.

Generelle krav:

Seksjoneringen kan kun omfatte ett gårds- og bruksnummer
Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven.
Hver seksjon skal ha en formålsangivelse. Formålet er enten bolig eller næring. Alt som ikke er bolig eller funksjoner tilhørende boligene blir i seksjoneringssammenheng næring. Seksjoneringsformålet må være i tråd med gjeldende arealplanformål eller det må være gitt tillatelse til annet etter plan- og bygningsloven.
Bruksenheten skal ha fått rammetillatelse
Alle fellesfunksjoner skal plasseres på fellesareal. Med fellesfunksjoner menes for eksempel adkomstareal, trappehus, heis og søppelrom. Slike arealer må alltid ligge på fellesareal. Også fellesfunksjoner som ikke er i daglig bruk bør plasseres på fellesareal, som for eksempel hovedstoppekran, hovedinntak for strøm med hovedbryter, stakekum og felles varmtvannsbereder. Dersom slike fellesfunksjoner ikke er plassert på fellesareal må det lages regler for tilkomst i vedtektene. Sameiet må da registreres i Brønnøysund slik at bestemmelsene i vedtektene får rettsvern.
Ved seksjonering skal det oppgis en sameiebrøk for hver seksjon. Brøken skal oppgis med hele tall i teller og nevner. Brøken skal gjenspeile seksjonenes innbyrdes verdi og størrelsesforhold. Til informasjon blir kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) som f.eks. skatter og avgifter, fordelt mellom seksjonseierne etter sameiebrøken.
Eiendommen må deles opp i like mange seksjoner som det er fullstendige bruksenheter. Dette medfører at dersom eiendommen består av fem leiligheter, omfattes alle fem leilighetene av seksjoneringen, ingen kan holdes utenfor. Det er ingen begrensninger på hvor mange seksjoner man kan eie ved opprettelsen av eierseksjonssameiet, men det er forbudt å erverve mer enn to boligseksjoner.

Krav til bruksenhetens hoveddel (for eksempel leiligheten):

Hoveddelen skal være klart avgrenset. Dette medfører at grensene mot fellesareal og andre seksjoner må fremgå tydelig, som regel ved fysiske skiller som vegger etc.
Hoveddelen skal være sammenhengende. For boligseksjoner vil dette være selve leiligheten. Dette betyr at man skal kunne nå alle delene i hoveddelen uten å passere fellesareal. En hoveddel, f.eks. leilighet, kan gå over flere etasjer, men det må da være intern trapp.
Hoveddelen skal ha egen inngang fra fellesareal eller en annen eiendom
Standardkrav for hoveddel i boligseksjoner er egen inngang eller inngang fra fellesareal, og eget kjøkken og bad/wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad/wc skal være i egne eller eget rom. Alle disse funksjonene må ligge innenfor en sammenhengende del av bygningen. Det tillates ikke at en må krysse fellesareal for å nå disse funksjonene.
Når det gjelder næringsseksjon, er det i hovedsak ikke spesielle standardkrav, utover egen inngang.

Søknad må fremsettes på godkjent skjema i 3 eksemplarer. Minst ett av eksemplarene må ha originale underskrifter.

Veiledning om utfylling av skjema ligger på denne siden: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/forskrift-om-bruk-av-standardisert-soknad-om-seksjonering/id2582704/

Skjema

Søknad om seksjonering

Dersom seksjonene skal ha tilleggsareal utendørs må det rekvireres oppmålingsforretning. Denne rekvisisjonen sendes inn som vedlegg til seksjoneringssøknaden. Bruk følgende skjema:

Rekvisisjon av oppmålingsforretning etter matrikkelloven

Den eller de som hadde grunnbokshjemmelen på seksjoneringstidspunktet, vil etter seksjoneringen være oppført som hjemmelshavere på alle de nyetablerte seksjonene. Hvis eiendommen allerede før seksjoneringen er eid av flere sammen, er det som regel ønskelig å endre hjemmelsforholdene etter seksjoneringen, slik at sameierne får hjemmel til hver sin seksjon. Dette kan enten gjøres ved at sameierne påfører opplysninger om hvilken bruksenhet som hører til den enkelte sameieandel i seksjoneringssøknadens felt 5, eller ved at sameierne fyller ut følgende skjema

Fordeling av sameieandeler ved seksjonering

Hvis derimot en sameier skal overta en eierseksjon som utgjør en større ideell andel av eierseksjonssameiet enn det vedkommende hadde før seksjoneringen, skjer det en hjemmelsovergang som kan utløse dokumentavgift. Det må da sendes inn skjøte til tinglysingen i etterkant av at seksjoneringen er tinglyst. Ta kontakt med Kartverket, Tinglysingen for spørsmål angående dette.

Ved klage på et seksjoneringsvedtak brukes dette skjemaet:

Klage på vedtak

Vedlegg:

Plantegninger som viser alle seksjonene som omfattes av seksjoneringen (3 eksemplarer). Plantegningene trenger ikke å være arkitekttegnet, men må være tydelige og i god kvalitet. Plantegningene må angi grensene for bruksenhetene, seksjonsnumre og bruken av de enkelte rommene (for eksempel kjøkken og bad.) Plantegningene må i tillegg ha oppgitt målestokk eller utvendige mål på bygget, adresse, gårds- og bruksnummer og dato. Det må sendes inn plantegninger av alle bygg på eiendommen.
Basiskart (3 eksemplarer). Kjøpes fra Kart- og byggesaksbutikken/Ambita/Infoland. Infoland kartbutikk
Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom bruksenheten(e) skal ha utendørs tilleggsarealer. (1 eksemplar)
Sameievedtekter (1 eksemplar). Sameievedtektene skal minst angi gårds- og bruksnummer og antall styremedlemmer.
Dokumentasjon på at hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven. (1 eksemplar). Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av tillatelse etter plan- og bygningsloven, men også opplysninger fra matrikkelen, tinglyste klausuler, folketellinger og andre dokument kan tjene som dokumentasjon. Dersom dere ikke finner tilstrekkelig dokumentasjon i byggesaksarkivet kan dokumentasjon blant annet finnes ved å kontakte Bergen Byarkiv, og ved å søke på www.digitalarkivet.no eller www.arkivverket.no m.m. Det er søker som skal fremlegge dokumentasjon på at alle boenhetene er lovlig etablert.
Firmaattest (1 eksemplar) dersom hjemmelshaver er firma
Dersom det er tinglyst en urådighet på eiendommen må det sendes inn et samtykke til seksjoneringen fra urådighetsinnehaveren (3 eksemplar). Samtykket må ha originale underskrifter.

Søknaden om seksjonering må ha originale underskrifter, og kan derfor ikke sendes digitalt. Vi ber om at søknaden kun sendes pr. post, og ikke på mail i tillegg.

Søknaden med vedlegg sendes til:

Plan- og bygningsetaten

Postboks 7700

5020 Bergen

Tjenesten er gebyrbelagt. Se gebyrregulativet kapittel 5, eller gebyrkalkulatoren

Gebyrkalkulator

Gebyrregulativet 2021, Plan- og bygningsetaten

Kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at søknaden er mottatt. Ved retting av søknaden etter §12 første ledd løper fristen fra kommunen har mottatt rettet søknad. Etter at søknaden er godkjent og matrikkelført må den ligge hos kommunen til klagefristen har gått ut (3 uker) før den sendes til tinglysing.

Du må klage på vedtaket innen tre uker fra du mottok vedtaket. Klagen sender du til Plan- og bygningsetaten. I klagen skal du angi hva du ønsker endret i vedtaket og begrunne dette. Kommunen vil kunne gi deg veiledning. Klageinstans er Fylkesmannen. Før klagen sendes dit, skal Plan- og bygningsetaten vurdere om det er grunn til å endre vedtaket. Hvis vedtaket opprettholdes, vil saken bli sendt til Fylkesmannen.

Les mer om klagerett i Forvaltningsloven. Du kan også klage elektronisk her.